LA NUE-PROPRIÉTÉ
La séparation entre l’usufruit et la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à fort potentiel tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Objectifs visés :
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Se constituer un patrimoine immobilier de qualité
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Générer des revenus complémentaires à moyen ou long terme
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Alléger sa fiscalité, notamment l’impôt sur le revenu
LA NUE-PROPRIÉTÉ ET PRINCIPE
DE DÉMEMBREMENT
LE PRINCIPE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Grâce à un mécanisme appelé démembrement de propriété, l’investisseur devient propriétaire uniquement de la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un bailleur institutionnel en détient l’usufruit pour une durée fixée à l’avance (souvent entre 15 et 20 ans).
Pendant cette période, c’est ce dernier qui gère le bien : il le loue, en assure l’entretien, les travaux et règle les taxes.
L’investisseur, de son côté, n’a aucune charge à supporter. Et au terme du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité ni imposition.
Une manière simple, efficace et fiscalement optimisée de se constituer un patrimoine immobilier de qualité, sans contrainte de gestion.
TRANSMISSION
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas imposé.
Toutefois, s’il a financé l’achat à crédit, les intérêts peuvent être déduits de ses autres revenus fonciers.
Une fois la pleine propriété récupérée, les loyers deviennent imposables selon le régime classique des revenus fonciers.
Le Patrimoine
IFI : seule l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur totale.
Le nu-propriétaire est exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
EN CAS DE VENTE ET
PLUS VALUE
En cas de revente, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Si le bien est vendu pendant la période de démembrement, seule la nue-propriété étant détenue, l’imposition porte sur la différence entre le prix de vente de la nue-propriété et sa valeur au moment de l’acquisition.
En revanche, si le bien est revendu après la fin du démembrement, c’est la pleine propriété qui est cédée. La plus-value est alors calculée entre le prix de vente de l’ensemble du bien et sa valeur en pleine propriété au jour de l’achat.
